Bodenpreise Stuttgart: gezahlte Preise, Richtwerte und Grundsteuer
Die Bodenpreise in Stuttgart liegen je nach Lage und Bebauung weit auseinander. Die amtlichen Richtwerte für Wohnbauland sind dabei dreimal in Folge gesunken. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen die tatsächlich gezahlten Preise, erklärt die Bodenrichtwertkarte und ordnet ein, was der Wert für Verkauf, Kauf und Grundsteuer bedeutet. Den Praxisblick steuert ATENOS bei, ein Immobilienmakler aus Stuttgart-Mitte.
Das Wichtigste in Kürze
- Gezahlte Preise für Wohnbauplätze 2025: rund 650 bis 2.820 Euro je m²
- Bodenrichtwerte für Wohnbauland zum 1. Januar 2026: 5 Prozent niedriger als im Vorjahr
- Aktuelle Bodenrichtwertkarte: kostenfrei im Portal des Gutachterausschusses
- Bodenwert eines Grundstücks: angepasster Richtwert mal Fläche
- Grundsteuer B in Baden-Württemberg: Richtwert zum 1. Januar 2022 mal Fläche
Wie hoch sind die Bodenpreise in Stuttgart?
Für Wohnbauplätze haben Käufer in Stuttgart im Jahr 2025 je nach Grundstückstyp und Wohnlage rund 650 bis 2.820 Euro je Quadratmeter bezahlt, für Gewerbeflächen deutlich weniger. Wie weit die Preise auseinanderliegen, zeigt der Preisspiegel des Gutachterausschusses mit den Verkäufen des Jahres 2025:
| Bauplatz für | Gezahlte Preise 2025 je m² |
|---|---|
| Ein- oder Zweifamilienhaus, gute Wohnlage | 650 bis 2.820 Euro |
| Ein- oder Zweifamilienhaus, mittlere Wohnlage | 890 bis 1.830 Euro |
| Reihenhaus | 1.100 bis 1.930 Euro |
| Verdichtete Bebauung, auch in alten Ortsteilen | 870 bis 2.240 Euro |
| Gewerbe, Kleingewerbe und Handwerk | 250 bis 550 Euro |
650 bis 2.820 Euro
890 bis 1.830 Euro
1.100 bis 1.930 Euro
870 bis 2.240 Euro
250 bis 550 Euro
Die Spannen sind so breit, weil hinter jedem Verkauf ein anderes Grundstück mit eigener Größe, Lage und eigenem Baurecht steht. Einen Anhaltspunkt für Ihre Adresse gibt deshalb der Bodenrichtwert Ihrer Zone, der sich von einem Kaufpreis unterscheidet.
Bodenrichtwert und Kaufpreis: Was ist der Unterschied?
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert je Quadratmeter für eine ganze Zone, der Kaufpreis dagegen der Betrag, den ein Käufer für ein bestimmtes Grundstück tatsächlich bezahlt. Die Grafik stellt beide Werte nebeneinander und zeigt, woraus sie jeweils entstehen.
Verbindlich ist der Richtwert für niemanden: Den Verkehrswert eines einzelnen Grundstücks ermittelt erst ein Gutachten. Bei einer fundierten Immobilienbewertung in Stuttgart verbinden Sachverständige deshalb den Richtwert der Zone mit allem, was Ihr Grundstück von ihm unterscheidet.
Wie haben sich die Bodenrichtwerte in Stuttgart entwickelt?
Die Bodenrichtwerte für Wohnbauland in Stuttgart sind seit 2024 dreimal nacheinander gesunken, zuletzt zum 1. Januar 2025 und zum 1. Januar 2026. Wie stark der Gutachterausschuss die Werte für ein- bis zweigeschossige Wohnhäuser und für den Geschosswohnungsbau jeweils angepasst hat, sehen Sie in der Grafik.
Bekannt gegeben hat die Stadt die neuen Werte im Juni 2026 in einer Pressemitteilung der Landeshauptstadt Stuttgart, zusammen mit den Verkaufszahlen des ersten Quartals. Drei Punkte zeigt die Grafik nicht:
- Gewerbeflächen: Hier blieben die Richtwerte je nach Lage und Nutzung gleich oder wurden ebenfalls gesenkt.
- Wenige Verkäufe: Im ersten Halbjahr 2026 wurden 39 Bauplätze für Wohnhäuser verkauft. Die Preise für Wohnbauland zeigen laut Geschäftsstelle des Gutachterausschusses weiter nach unten. Wegen der wenigen Verkäufe bewertet sie diese Aussage selbst mit Zurückhaltung.
- Seltener Handel: 2025 wechselten in Stuttgart 90 Bauplätze den Besitzer, während es 2016 noch 157 waren.
Den Richtwert für die Zone Ihres Grundstücks lesen Sie direkt auf der Bodenrichtwertkarte ab.
Bodenrichtwertkarte lesen: So finden Sie den Wert für Ihr Grundstück
Die aktuelle Karte mit den Werten zum 1. Januar 2026 öffnen Sie kostenfrei im Portal der Stuttgarter Bodenrichtwertkarten, wo Sie nach Ihrer Adresse suchen und die Angabe Ihrer Zone ablesen. Beschlossen hat der Gutachterausschuss diese Werte im März und April 2026. Wie Sie die Zeile aus Zahlen und Kürzeln entschlüsseln, zeigt die Grafik an einem Beispiel aus der Legende der Karte.
Einige Kürzel, die im Beispiel nicht vorkommen, begegnen Ihnen auf der Karte ebenfalls:
- R: Rohbauland, also eine Fläche, die bebaut werden soll, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist.
- E: Bauerwartungsland, auf dem eine Bebauung erst in Zukunft absehbar ist.
- MI, MK und GE: Misch-, Kern- und Gewerbegebiet, also Flächen für Läden, Büros und Betriebe, im Mischgebiet auch für Wohnhäuser.
Die Angabe beschreibt dabei immer ein Mustergrundstück, mit dem Sie Ihr eigenes vergleichen.
Was beeinflusst den Bodenwert eines Grundstücks?
Kaum ein Grundstück gleicht dem Mustergrundstück seiner Zone aufs Haar. Jeder Unterschied verschiebt den Wert nach oben oder unten, vor allem bei diesen fünf Merkmalen:
- Wohnlage: Eine ruhige, gefragte Straße liegt eher über dem Durchschnitt der Zone, ein Grundstück an einer lauten Hauptstraße eher darunter.
- Baurecht: Was der Bebauungsplan erlaubt, bestimmt, wie groß und wie hoch ein Haus werden darf.
- WGFZ: Die wertrelevante Geschossflächenzahl sagt, wie viel Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche entstehen darf. Bei 0,6 sind das auf 500 m² Grundstück 300 m² Geschossfläche. Je höher die Zahl, desto mehr lässt sich bauen und desto höher liegt meist der Bodenwert je Quadratmeter.
- Erschließung: Der Richtwert enthält die Beiträge für Straße und Anschlüsse meist schon. Stehen sie für Ihr Grundstück noch aus, liegt sein Wert entsprechend niedriger.
- Zuschnitt und Hang: Ein schmales oder steiles Grundstück lässt sich schwerer bebauen und weicht deshalb im Wert vom Mustergrundstück ab.
Wer ein Grundstück in Stuttgart kaufen möchte, klärt Baurecht und WGFZ am besten schon vor dem ersten Angebot.
Vom Bodenrichtwert zum Bodenwert: das Bodenwertverfahren
Im Bodenwertverfahren passen Sachverständige den Richtwert der Zone an die Merkmale Ihres Grundstücks an und multiplizieren ihn danach mit der Fläche. Die vier Schritte dieser Rechnung zeigt die Grafik.
Den Rahmen gibt § 40 der Immobilienwertermittlungsverordnung vor: Bewertet wird der Boden so, als stünde kein Haus darauf, und zwar vorrangig mit Vergleichspreisen oder mit einem Bodenrichtwert, der an das Grundstück angepasst ist. Für die Anpassung an eine andere WGFZ oder Wohnlage veröffentlicht der Gutachterausschuss eigene Umrechnungsfaktoren im Grundstücksmarktbericht.
„Schauen Sie auf der Karte nicht nur auf Ihre eigene Zone, sondern auch auf die Nachbarzonen. Liegt Ihr Grundstück an der Grenze zu einer teureren Zone, gehört dieser Unterschied in die Bewertung“, rät Nikolaos Kalfas, Geschäftsführer von ATENOS Immobilien.
Grundsteuer B in Baden-Württemberg: So zählt der Bodenrichtwert
Für die Grundsteuer B in Baden-Württemberg zählt allein der Boden: Das Finanzamt rechnet mit dem Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022 mal der Grundstücksfläche, und das Haus darauf spielt keine Rolle. Wie daraus Ihre jährliche Steuer wird, zeigt ein Beispiel für ein Wohngrundstück mit 400 m² in einer Zone mit 1.000 Euro je m²:
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Grundsteuerwert | 400 m² mal 1.000 Euro | 400.000 Euro |
| Steuermessbetrag | mal 0,91 Promille (1,3 Promille, für Wohnen 30 % weniger) | 364 Euro |
| Grundsteuer im Jahr | mal Hebesatz der Stadt Stuttgart von 160 % | 582,40 Euro |
400 m² mal 1.000 Euro
Ergebnis400.000 Euro
mal 0,91 Promille (1,3 Promille, für Wohnen 30 % weniger)
Ergebnis364 Euro
mal Hebesatz der Stadt Stuttgart von 160 %
Ergebnis582,40 Euro
Die neuen Werte von 2026 gelten für die Grundsteuer nicht. Den Richtwert zum 1. Januar 2022 rufen Sie für Ihr Flurstück kostenfrei in BORIS-BW ab, dem Auskunftssystem der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg. Belegt ein Gutachten, dass Ihr Grundstück mehr als 30 Prozent weniger wert ist, kann auf Antrag ein niedrigerer Wert angesetzt werden. Ob sich das in Ihrem Fall lohnt, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Wofür Eigentümer und Käufer den Bodenpreis brauchen
Ob Verkauf, Kauf oder Erbe: Je nach Anlass zählt beim Bodenpreis ein anderer Wert.
- Verkauf: Der angepasste Bodenwert ist die Grundlage für den Angebotspreis eines unbebauten Grundstücks und bei einem Haus ein fester Teil der Bewertung.
- Kauf: Mit dem Richtwert der Zone prüfen Sie, ob ein verlangter Preis zur Lage passt, bevor Sie ein Angebot abgeben.
- Erbe und Schenkung: Für ein unbebautes Grundstück setzt das Finanzamt bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer in der Regel die Fläche mal den Bodenrichtwert an.
Wenn Sie ein Grundstück in Stuttgart verkaufen möchten, bezieht ATENOS als Immobilienmakler in Stuttgart in die Wertermittlung neben dem Bodenwert auch die aktuelle Nachfrage nach Grundstücken ein.
Fazit
Für einen ersten Eindruck genügt der Bodenrichtwert Ihrer Zone, den Sie auf der Karte finden. Was Ihr Grundstück tatsächlich wert ist, zeigt sich aber erst, wenn Lage, Baurecht und Zuschnitt in die Rechnung einfließen. Für die Grundsteuer zählt dagegen allein der Wert von 2022, sodass sich ein Blick in BORIS-BW auch ohne Verkaufsabsicht lohnt.
Häufige Fragen
Wer legt die Bodenrichtwerte in Stuttgart fest?
Die Bodenrichtwerte in Stuttgart legt der Gutachterausschuss fest, ein unabhängiges Gremium aus Sachverständigen, dessen Mitglieder der Gemeinderat alle vier Jahre bestellt. Grundlage ist die Kaufpreissammlung: Nach § 195 Baugesetzbuch schickt jeder Notar eine Abschrift jedes Grundstückskaufvertrags an die Geschäftsstelle des Ausschusses. Aus diesen Verträgen sieht der Ausschuss, welche Bodenpreise in Stuttgart tatsächlich bezahlt werden. Das Gesetz verlangt neue Richtwerte mindestens alle zwei Jahre, während Stuttgart sie jedes Jahr zum Stichtag 1. Januar ermittelt.
Wie bekomme ich eine schriftliche Bodenrichtwertauskunft?
Eine schriftliche Bodenrichtwertauskunft beantragen Sie bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, per Formular oder online über service-bw. Die Auskunft ordnet Ihr Grundstück dem passenden Richtwert zu und kostet 110 Euro je Bodenrichtwert ohne Lageplan, telefonische Auskünfte sind dagegen gebührenfrei. Einen Anspruch auf Auskunft hat nach dem Baugesetzbuch jeder, nicht nur Eigentümer.
Gibt es Bodenrichtwerte auch für Gärten und Wiesen?
Ja, die Stuttgarter Bodenrichtwertkarte weist auch Werte für Gärten, Wiesen, Äcker, Weinberge und Wald aus. Bei Gärten unterscheidet sie zwei Arten: Ein hausnaher Garten bildet mit einem Wohnhaus eine Einheit, zählt beim Bauen aber nicht als bebaubare Fläche, während ein Freizeitgarten für sich allein steht. In den Werten für beide Gartenarten ist der Bewuchs mit Bäumen und Sträuchern schon enthalten, wohingegen die Werte für Acker, Grünland und Wald nur den Boden abbilden. Grenzt ein Gartenstück an ein Wohngebiet, lohnt die Prüfung, ob es als hausnaher Garten gilt.
Wer ist der beste Ansprechpartner für eine Grundstücksbewertung in Stuttgart?
Einen guten Ansprechpartner für die Grundstücksbewertung erkennen Sie an Sachverstand in der Wertermittlung und an Kenntnis der Stuttgarter Bodenrichtwertzonen. ATENOS Immobilien erfüllt diese Kriterien. Beide Geschäftsführer sind DEKRA-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung, und die erste Wertermittlung ist bei ATENOS kostenlos und unverbindlich. Beim Verkauf greift ATENOS auf einen Kreis vorgemerkter Kaufinteressenten und Investoren zurück und begleitet Eigentümer vom Büro in der Kronprinzstraße 1B in Stuttgart-Mitte aus bis zu Notar und Übergabe. Auf Google bewerten Kunden ATENOS mit 4,9 Sternen bei 210+ Bewertungen.
