Wohnen in Stuttgart

Wohnen in Stuttgart: Stadtteile, Preise und Alltag im Kessel

Wohnen in Stuttgart bedeutet, im Tal, am Hang oder im Umland die Lage zu finden, die zu Ihrem Alltag passt. Dieser Ratgeber stellt Ihnen die Wohnprofile der Stadt und die Preise für Wohnungen und Häuser vor und begleitet Sie bis zur Besichtigung.

Das Wichtigste in Kürze

• Stadtteile nach Lebenslage: vier Wohnprofile von ruhig und grün bis Halbhöhe
• Gebrauchte Eigentumswohnung: im Schnitt 4.153 € je Quadratmeter
• Neubauwohnung: im Schnitt 8.733 € je Quadratmeter
• Miete laut Mietspiegel: 11,15 € je Quadratmeter nettokalt
• Neubau in Sindelfingen: gut ein Viertel günstiger als in Stuttgart
• Energieausweis: Vorlage spätestens bei der Besichtigung

Wo wohnt man in Stuttgart am besten?

Wo Sie gut in Stuttgart wohnen, hängt von Ihrer Lebenssituation ab. Die 23 Stadtbezirke lassen sich vier Wohnprofilen zuordnen, die Ihnen die Grafik mit Beispielbezirken zeigt.

Bevor Sie sich auf einen Bezirk festlegen, hilft ein Blick auf Ihren Alltag:

• ☐ Wie viele Personen ziehen ein, und wie viele Zimmer brauchen Sie?
• ☐ Wohin führt Ihr täglicher Weg zur Arbeit, zur Schule oder zur Kita?
• ☐ Wünschen Sie sich einen Garten, oder genügt ein Balkon mit Blick ins Grüne?
• ☐ Wie wichtig sind Ihnen Cafés, Läden und Kultur vor der Haustür?
• ☐ Suchen Sie eine Wohnung oder ein Haus, und mit welchem Budget planen Sie?

Sobald Ihr Profil feststeht, können Sie die aktuellen Immobilien in Stuttgart gezielt danach eingrenzen. Dabei spielt auch die Höhe eine Rolle, auf der Sie im Stuttgarter Kessel wohnen.

Tal, Halbhöhe, Höhe: wie die Kessellage den Alltag prägt

Stuttgart liegt in einem Talkessel, und ob Sie im Tal, am Hang oder oben auf der Höhe wohnen, prägt Ihre Wege und Ihren Ausblick spürbar.

Halbhöhe nennen die Stuttgarter die Hanglagen zwischen dem Talgrund und den Hochflächen, auf denen etwa Degerloch oder Vaihingen liegen. Zu Fuß verbinden die Stäffele die Ebenen: Mehr als 400 Freilufttreppen mit rund 20 Kilometern Stufen führen vom Kessel hinauf zur Halbhöhe.

Neben Lage und Wegen entscheidet bei der Wahl meist auch das Budget mit.

Was kostet Wohnen in Stuttgart?

Eine gebrauchte Eigentumswohnung kostet in Stuttgart im Schnitt 4.153 € je Quadratmeter Wohnfläche, gerechnet nach tatsächlich gezahlten Kaufpreisen. Zuletzt blieben die Preise für Eigentumswohnungen und bebaute Grundstücke überwiegend stabil.

Der Gutachterausschuss wertet dafür die Kaufverträge der Notare aus. Im Quartalsbericht des Gutachterausschusses Stuttgart finden Sie die Preise für Häuser, Bestands- und Neubauwohnungen auch als Karte für jeden Stadtbezirk, wobei Bezirke mit nur wenigen Verkäufen dort grau bleiben. Der Mietspiegel wiederum nennt die ortsübliche Vergleichsmiete, also die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in Stuttgart üblich ist. Er gilt bis Ende 2026.

Zum Wert einer Wohnung gehört auch alles, was vor der Haustür beginnt.

Leben in Stuttgart: Nahverkehr, Grün und Arbeitsplätze

Diese Punkte prägen das Leben in Stuttgart:

• Bus und Bahn: Busse, Stadtbahn und S-Bahn fahren im Verkehrsverbund VVS. Ein Ticket gilt in Stuttgart und in den Landkreisen Böblingen, Esslingen, Göppingen, Ludwigsburg und Rems-Murr.
• Grünes U: Vom Schlossplatz bis zum Killesberg zieht sich ein acht Kilometer langer Grünzug durch die Stadt. Auf der Seite Das Grüne U von Stuttgart-Marketing sehen Sie, welche Parks er verbindet.
• Weinberge: Reben wachsen bis in die Innenstadt und an den Hängen am Neckar. Die Stadt selbst bewirtschaftet rund 16 Hektar Rebfläche in neun Weinlagen.
• Arbeitsplätze: Rund 538.000 Erwerbstätige arbeiteten 2022 in Stuttgart. Zu den großen Standorten gehören Mercedes-Benz in Untertürkheim und Porsche in Zuffenhausen.
• Kitaplatz: Seit August 2024 fragen Eltern einen Kitaplatz über das Kita-Portal der Stadt an. Dort wählen sie ihre Wunsch-Kitas städtischer und freier Träger aus.

Damit rückt für viele auch ein Zuhause vor den Toren der Stadt in den Blick.

Wohnen in Stuttgart und Umgebung: Pendeln ins Umland

Suchen Sie beim Kaufpreis Spielraum und fahren morgens gern ein Stück mit der S-Bahn, passt das Umland zu Ihnen.

Wer das Wohnen in Stuttgart und Umgebung vergleicht, schaut neben der Fahrzeit auf diese Punkte:

• Kaufpreise in Sindelfingen: Neue Eigentumswohnungen kosten dort im Mittel 6.100 bis 6.400 Euro je Quadratmeter und liegen damit gut ein Viertel unter dem Durchschnitt für neue Wohnungen in Stuttgart.
• Regionalzug als Abkürzung: Von Ludwigsburg und Esslingen am Neckar bringt Sie der Regionalzug in 10 bis 14 Minuten zum Hauptbahnhof.
• Fahrpreis nach Zonen: Mit jeder Tarifzone steigt der Preis einer Fahrt. Beim VVS-EinzelTicket sehen Sie die Spanne von 3,70 Euro für eine Zone bis 11,90 Euro für das ganze Netz.

Steht der Wohnort fest, bleibt die Wahl zwischen eigenem Schlüssel und Mietvertrag.

Kaufen oder mieten in Stuttgart?

Kaufen lohnt sich in Stuttgart vor allem für alle, die lange an einem Ort bleiben wollen. Mieten lässt Ihnen dagegen die Freiheit, Bezirk und Größe später neu zu wählen.

Für beide Wege helfen drei Punkte:

• Mieten als Probezeit: Eine Mietwohnung im Wunschbezirk gibt Ihnen Zeit, den Alltag dort in Ruhe kennenzulernen.
• Nebenkosten des Kaufs: Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchgebühren, die Sie von Anfang an einplanen.
• Finanzierung vorab: Eine Finanzierungszusage vor der ersten Besichtigung zeigt Ihnen, welcher Kaufpreis in Ihren Rahmen passt.

„Käufer, die eine Wohnung zu verschiedenen Tageszeiten ansehen, entscheiden sich deutlich gelassener. Licht, Verkehr und die Geräusche der Nachbarschaft wirken am Samstagvormittag ganz anders als am Dienstagabend“, erklärt Nikolaos Kalfas, Geschäftsführer von ATENOS Immobilien.

Möchten Sie eine Immobilie in Stuttgart kaufen, begleiten wir Sie von der Suche bis zum Kaufabschluss.

Sind die Kinder ausgezogen und bietet das eigene Haus auf einmal viel Platz, stellen sich ganz neue Fragen.

Im Alter in Stuttgart wohnen: kurze Wege statt großem Haus

Eine kleinere Wohnung mit kurzen Wegen schenkt Ihnen im Alter Zeit und Bequemlichkeit für das, was Ihnen wichtig ist. Solche Lagen finden Sie in den urbanen Bezirken wie Stuttgart-West, Süd oder Mitte und ebenso in den Ortskernen anderer Stadtteile.

Bei der Suche nach der passenden Wohnung lohnt der Blick auf drei Dinge:

• Haltestelle in Gehweite: Mit der Stadtbahn wenige Schritte vor dem Haus bleiben Sie auch ohne Auto beweglich.
• Einkauf und Arzt im Bezirkszentrum: Bäcker, Supermarkt und Hausarzt in der Nähe machen kleine Erledigungen zu einem Spaziergang.
• Aufzug und wenige Schwellen: In einer schwellenarmen Wohnung mit Aufzug kommen Sie mit Einkaufstasche, Rollator oder Kinderwagen beim Enkelbesuch bequem an.

Den Verkauf des Hauses und den Kauf der neuen Wohnung können Sie dabei in einem Zug planen. Vor der Unterschrift prüfen Sie das neue Zuhause dann Punkt für Punkt.

Checkliste: worauf Käufer in Stuttgart achten

Mit dieser Liste gehen Sie gut vorbereitet in jede Besichtigung:

• ☐ Weg zur Arbeit mit Stadtbahn oder S-Bahn einmal morgens selbst gefahren
• ☐ Hanglage geprüft: Zufahrt im Winter und Treppen zwischen Straße und Eingang
• ☐ Stellplatz oder Garage vorhanden und im Kauf enthalten
• ☐ Energieausweis bei der Besichtigung angesehen: Verkäufer oder Makler legen ihn nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz, § 80 spätestens dann vor
• ☐ Kaufpreis mit den Bezirkspreisen aus dem Quartalsbericht verglichen

Möchten Sie ein Haus in Stuttgart kaufen oder eine Wohnung in Stuttgart kaufen, gehen wir diese Liste im ersten Gespräch gern gemeinsam mit Ihnen durch.